Tips Membeli Tanah

Tanah adalah properti yg sangat berharga karena harganya yg jarang turun, bahkan selalu naik dari waktu ke waktu. Namun demikian perlu kehati-hatian dalam membeli tanah. Disamping karena melibatkan 'big money”, banyak pula terjadi kasus sengketa tanah. Berikut adalah tips-tips yg perlu kita perhatikan ketika berencana hendak membeli tanah.

A. Tujuan membeli tanah

Perlu kita tentukan dulu apa tujuan kita hendak membeli tanah. Karena tujuan kita membeli tanah ini nanti akan mempengaruhi banyak faktor lainnya seperti misalnya budget, akses, lokasi, dlsb. Berikut adalah tujuan orang ketika hendak membeli tanah :

1. Untuk tempat tinggal pribadi
2. Untuk membuka usaha, peternakan, perikanan dsb
3. Untuk investasi/tabungan yg bertujuan untuk dijual kembali dgn mendapatkan keuntungan

Dari ke-3 tujuan diatas tentu saja akan mempengaruhi faktor2 lainnya. Mereka yg hendak membeli tanah untuk tempat tinggal pribadi, tentu akan memilih lokasi yg nyaman, akses ke pusat kota dan tempat ibadah yg mudah, jauh dari kebisingan, debu, jalan raya/utama, sungai, kuburan, tempat pembuangan sampah dsb. Mereka mungkin mau mengeluarkan uang lebih demi mendapatkan tanah dgn kriteria sperti diatas untuk mendapatkan kenyamanan ketika nanti membangun rumah menempati tanah tsb

Bagi mereka yg membeli tanah untuk membuka usaha, tentu memiliki kriteria lain dari yg untuk tempat tinggal. Bagi mereka yg membeli tanah untuk tempat usaha faktor penting yg perlu diperhatikan adalah keramaian di tempat tsb, apakah banyak orang berlalu lalang di tempat itu yg bisa menjadi “potential customer” ketika didirikan tempat usaha (warung makan misalnya), bagaimana akses ke lokasi tsb, kerawanan sekitar lokasi, dsb.

Demikian pula bagi mereka yg membeli tanah dgn tujuan untuk investasi yg suatu saat bisa dijual lagi, tentu akan berbeda faktor2 yg diperhatikan dibandingkan dgn 2 tujuan sebelumnya. Bagi mereka yg berinvestasi tanah, yg utama bukan kenyamanan atau keramaian sekitar lokasi, tapi kemudahan akses ke lokasi tsb. Bahkan bisa jadi akses jg bukan masalah, yg penting harganya murah dan kedepan bisa dijual lagi dgn mendapat keuntungan :)

B. Budget yg tersedia

Setelah menentukan tujuan kita membeli tanah, selanjutnya tentukan budget yg akan kita gunakan untuk membeli tanah tsb. Berapa kisaran uang yg akan kita gunakan untuk membeli tanah? 50 juta? 100 juta? 200 juta? Hal ini penting untuk memfilter kita dalam mencari tanah yg kita inginkan, agar kita tidak membuang terlalu banyak waktu.

C. Survey lokasi secara langsung dgn memperhatikan lingkungan sekitar

Hal ini sangat penting untuk dilakukan yaitu melihat sendiri lokasi secara langsung dan lingkungan sekitarnya. Hal yg perlu menjadi perhatian ketika melakukan survey lokasi secara langsung adalah bagaimana lokasi tanah dan batas2nya, bagaimana aksesnya, posisi tanah rata atau miring, perlu dilakukan pengurugan/perataan tanah atau tidak, apakah tanah tsb tanah sawah, tegalan atau pekarangan, bagaimana ketersediaan air bersih di tanah tsb, apakah lokasi tsb rawan bencana (banjir, gempa bumi, tanah longsor, angin puting beliung dsb) yg tentu akan mempengaruhi harga jual dari tanah tsb.

D. Cari informasi harga pasaran tanah yg ada disekitar lokasi yg menjadi incaran kita. Walaupun sebelumnya kita sudah tahu harga tanah tsb sesuai dgn budget kita (berdasarkan informasi dari penjualnya), tidak ada salahnya kita mencari tahu dari penduduk sekitar/orang lain tentang harga pasaran tanah di sekitar lokasi incaran kita tsb. Hal ini perlu sbg pembanding agar kita tidak hanya mendapatkan informasi dari satu sumber saja (dlm hal ini penjual), tapi juga dari transaksi jual beli tanah yg sudah terjadi di sekitar lokasi. Dari perbandingan harga ini, kita bisa tahu apakah harga tanah incaran kita itu normal ataukah terlalu mahal. Harga tanah dipengaruhi banyak faktor, tapi dgn adanya harga pembanding ini, bisa menjadi pertimbangan kita, apakah layak membeli tanah sesuai dgn harga yg diminta oleh penjual.

E. Kelengkapan surat2 tanah. Setelah kita merasa cocok dgn lokasi tanah dan harga yg ditawarkan penjual, selanjutnya yg perlu kita perhatikan adalah kelengkapan surat2 dari tanah tsb. Surat2 tanah antara lain Sertifikat Tanah, Slip pajak PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), cek jg KTP penjual, apakah sesuai dgn yg tertera dalam Sertifikat Tanah dan Slip PBB dari tanah tsb. Perlu jg menjadi perhatian, ketika tanah yg mau kita beli perlu dilakukan pemecahan sertifikat dulu, hal ini berarti masih ada satu proses tambahan yaitu pemecahan sertifikat yg jg memerlukan waktu yg tidak sedikit, belum lagi ketika nanti timbul masalah dalam proses pemecahan sertifikat tsb. Untuk amannya, sebaiknya membeli tanah yg sudah atas nama penjual langsung dan tidak diperlukan pemecahan sertifikat lagi, kecuali kita siap menghadapi resiko yg akan timbul nantinya. Bagi kita yg tertarik membeli tanah kapling, biasanya proses pemecahan sertifikat diperlukan dan tidak bisa dihindari. Proses pemecahan sertifikat bisa memakan waktu berbulan-bulan kurang lebih antara 6-8 bulan bahkan bisa lebih lama dari itu. Juga tanah yg akan dipecah biasanya dilakukan secara bertahap. Misalnya satu sertifikat tanah seluas 2000 m2 akan dipecah menjadi 8 bagian, biasanya tahap pertama adalah pemecahan menjadi 4 bagian dulu, baru selanjutnya menjadi 8 bagian, yg tentu saja akan menambah lama proses pemecahan sertifikat tsb. Ketika membeli tanah kapling, perlu jg ditanyakan apakah harga sudah termasuk IMB ataukan tidak. IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) ini penting, terutama ketika kita akan mendirikan bangunan diatas tanah yg kita beli kelak. Status tanah juga perlu menjadi perhatian kita, apakah tanah tsb berstatus tanah persawahan ataukah tanah pekarangan. Tanah persawahan biasanya harganya lebih murah dibandingkan dgn tanah pekarangan. Tanah persawahan ketika hendak diubah statusnya menjadi tanah pekarangan maka diperlukan proses pengeringan terlebih dahulu yg jg memakan bnyak waktu dan biaya. Ada jg aturan di daerah tertentu yg mengharuskan penjual dan pembeli tanah persawahan haruslah berasal dari kecamatan yg sama. Belum lagi ketika tanah persawahan tsb telah berubah status menjadi tanah pekarangan, bisakah kita mendapatkan IMB untuk tanah tsb, itu jg perlu mendapat perhatian kita.

F. Setelah harga tanah telah disepakati, surat2 tanah clear, langkah selanjutnya adalah kita menghadap Notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk urusan Jual Beli tanah tsb. Usahakan mencari notaris/ppat yg masih satu kabupaten dgn lokasi tanah yg kita mau beli, karena kalau menggunakan notaris yg beda kabupaten, pada akhirnya notaris tsb akan mengoperkan transaksi tsb kepada rekan notarisnya yg satu kabupaten dgn lokasi tanah yg kita mau beli, yg tentu saja hal ini akan menambah panjang birokrasi yg ada. Pada saat kita menghadap Notaris ini, pihak penjual tanah haruslah hadir untuk menandatangani Akta Jual Beli (AJB) yg dibuat oleh Notaris tsb. Jika penjual tanah sudah berkeluarga, ia wajib hadir bersama istri/suami nya untuk menandatangani AJB tsb, karena proses penjualan tanah haruslah disepakati oleh pihak suami-istri dari penjual. Proses pembayaran harga tanah jg biasanya dilakukan di depan notaris, setelah/sebelum tanda tangan AJB dilakukan, tergantung dari kesepakatan bersama antara pihak penjual dan pembeli. Setelah proses tanda tangan AJB dan pembayaran harga tanah selesai, selanjutnya adalah proses balik nama dari pemilik tanah lama ke pemilik tanah baru yg akan dilakukan oleh Notaris. Lamanya proses balik nama ini kurang lebihnya sekitar 1,5 bulan.

Biaya yg diperlukan pd proses jual beli tanah ini adalah sbb :

1. Pihak Penjual : Pajak Penjualan senilai 5% dari harga tanah yg dijual
2. Pihak Pembeli : Pajak Pembelian senilai 5% dari harga tanah yg dibeli setelah dikurangi 60 juta, Biaya Notaris dan Balik Nama sebesar 2,5 Juta rupiah (kurang lebihnya)

Satu lagi yg perlu jadi perhatian disini, jika transaksi jual-beli tanah tsb menggunakan perantara/”middle man”/makelar/calo, biasanya perlu menyiapkan biaya/komisi untuk jasa perantara ini sebesar 2,5% dari nilai transaksi/harga tanah tsb.

Demikian sedikit tips dan informasi ttng proses jual-beli tanah, semoga bermanfaat menambah wawasan kita dan berguna saat kita berencana membeli tanah idaman kita :)